معرفی مناطق سبز و قرمز برای آپارتمان سازی در پایتخت - مجله فضای وب

جهت دریافت خدمات بازسازی ویلا با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. از طراحی پلن بازسازی تا اجرای جز به جز بازسازی منزل، ویلا و ساختمان اداری تخصص ماست.

به گزارش خبرنگاران، در حال حاضر عاملی که می تواند بیشترین نقش را در تصمیم گیری بساز و بفروش ها و سرمایه گذاران ساختمانی در زمینه آغاز پروژه های جدید ایفا نماید، قیمت زمین است. قیمت زمین پس از پشت سر گذاشتن یک دوره پرنوسان که تا پاییز امسال هم ادامه داشت، پایان در زمستان قدری آرام گرفته و ثبات نسبی در این بخش از بازار معاملات ملکی برقرار شده است. عده ای از سازنده ها با مشاهده ثبات نسبی قیمت زمین در یکی دو ماه اخیر به این برآورد رسیده اند که می توان پروژه ساختمانی جدیدی را کلید زد؛ اما آنها وقتی وارد بازار مسکن شهر تهران می شوند باید یک معادله را نیز حل و فصل نمایند تا بهترین انتخاب را برای مکان سرمایه گذاری جدید خود داشته باشند؛ این معادله مربوط به رابطه بین قیمت زمین و مسکن است.

محاسبه نسبت بین میانگین قیمت هر مترمربع زمین به مسکن به تفکیک مناطق بیست ودوگانه در شهر تهران مرز روانی حاشیه سود برای بساز و بفروش ها را نشان می دهد؛ مرزی که می توان مناطق شهر را بر اساس آن به سه دسته شامل مناطق دارای حاشیه سود قابل قبول، مناطق دارای حاشیه سود مناسب و مناطق دارای حاشیه سود نسبتا پایین تقسیم بندی کرد. در صورتی که نسبت بین قیمت زمین و مسکن در یک منطقه حدود یک واحد باشد، به این معناست که منطقه مذکور حاشیه سود قابل قبولی را برای سازنده ها به همراه دارد. این در حالی است که ساخت و ساز در مناطقی که نسبت مذکور در آنها پایین تر از یک واحد باشد، حاشیه سود مناسب و بیشتری برای سرمایه گذاران ساختمانی دارند. در نهایت مناطقی که نسبت قیمت زمین و مسکن در آنها بیش از یک واحد باشد، حاشیه سود ساخت و ساز در آنها نسبت به دیگر مناطق کمتر است و هر چه فاصله از مرز روانی یعنی یک واحد بیشتر باشد، نشان دهنده حاشیه سود کمتر خواهد بود. به این ترتیب مرز روانی حاشیه سود بساز و بفروش ها می تواند آنها را به ساخت و ساز تشویق کند یا حتی به انصراف آنها از اجرای پروژه جدید در بعضی مناطق شهر منجر گردد.

در نیمه دوم امسال نسبت قیمت زمین به مسکن در کل شهر تهران بر اساس میانگین قیمتی، 3/ 1 واحد محاسبه شده است؛ البته این نسبت در اوایل زمستان امسال 4/ 1 واحد بود که با توجه به ماه های افزایشی پیاپی قیمت مسکن در زمستان امسال و نیز شواهدی که موید ثبات نسبی قیمت زمین است، مقدار نسبت مذکور در حال حاضر به 3/ 1 واحد رسیده است. با این حال مقدار دقیق این نسبت زمانی که گزارش رسمی از میانگین قیمت زمین در فصل زمستان منتشر گردد، قابل محاسبه خواهد بود. به گزارش دنیای اقتصاد، نسبت 3/ 1 واحدی قیمت زمین به مسکن در کل شهر تهران، منعکس نماینده حاشیه سود پایین ساخت و ساز است که تامین نماینده انتظارات عموم سازنده ها نیست. اما در همین شرایط فعلی مناطقی در شهر تهران وجود دارد که می تواند سرمایه گذاری برای بساز و بفروش ها را کم ریسک تر کند؛ کم ریسک از این بابت که حاشیه سود در این مناطق به مراتب بیشتر از دیگر مناطق است و در نتیجه سازنده ها قدرت مانور بیشتری روی قیمت فروش خواهند داشت و می توانند حتی در شرایط رکودی بازار مسکن، با کاستن جزئی از قیمت فروش آپارتمان، در عین کسب سود قابل قبول، بتوانند در شرایط کاهش تقاضای موثر خرید نیز، آپارتمان های تکمیل شده خود را بفروشند. علاوه بر این، ریسک سرمایه گذاری در این مناطق از این بابت که میانگین قیمت مسکن نیز در آنها پایین تر است و در نتیجه تناسب بیشتری با بودجه متقاضیان مسکن دارد، به مراتب پایین تر از مناطق دیگر تهران است. دنیای اقتصاد شرایط سرمایه گذاری ساختمانی در 22 منطقه را با نگاه به معیار زمین آنالیز نموده که نشان می دهد 14 منطقه شهر شامل مناطق 9 تا 22 که تقریبا تمام آنها در نیمه جنوبی شهر تهران واقع شده اند، در زمره مناطق دارای نسبت قیمت زمین به مسکن پایین تر از مرز روانی حاشیه سود یا نهایتا روی این مرز هستند. بنابراین ساخت و ساز در این مناطق در حال حاضر دارای حاشیه سود قابل قبول و مناسبی است.

این آنالیز نشان می دهد شرایط منطقه پنج به عنوان یک منطقه پرساخت و ساز و پرفروش بازار ملک باید به طور جداگانه آنالیز گردد. میانگین نسبت قیمت زمین به مسکن در این منطقه در حال حاضر از مرز روانی بیشتر اما میانگین نسبت مذکور در کل شهر تهران پایین تر است. در حال حاضر میانگین قیمت فروش آپارتمان مسکونی در منطقه پنج 5/ 17 میلیون تومان و میانگین قیمت زمین در معاملات فصل پاییز این منطقه 5/ 20 میلیون تومان است و به این ترتیب نسبت قیمت زمین به مسکن در این منطقه 16/ 1 محاسبه شده است. بنابراین منطقه پنج در زمره مناطقی است که برای سازندگانی که صرفا قصد ساخت و ساز در نیمه شمالی شهر را دارند، حاشیه سود مقبول تری به همراه دارد.

در میان مناطق واقع در نیمه شمالی شهر تهران، منطقه 2 که ترکیبی از محله های لوکس همچون سعادت آباد و شهرک غرب و محله های مصرفی همچون ستارخان و گیشا را در خود جای داده است، حاشیه سود اندکی برای سازنده ها دارد، چراکه نسبت مذکور در این منطقه با مقدار 7/ 1 واحد به مراتب بیشتر از مرز روانی و حتی بیشتر از نسبت میانگین کل شهر است. بر این اساس نقشه ای که شرایط سرمایه گذاری ساختمانی در 22 منطقه با معیار زمین نشان می دهد، گویای این واقعیت است که ساخت و ساز در مناطق نیمه جنوبی شهر و نیز منطقه 22 در منتهی الیه غربی تهران سود بیشتری عاید سازندگان می نماید. در عین حال منطقه پنج در نیمه شمالی شهر نیز عایدی قابل قبولی نسبت به دیگر مناطق شمال شهر را برای سرمایه گذاران ساختمانی به همراه خواهد داشت. جالب اینکه حاشیه سود در منطقه 22 نیز در حال حاضر مناسب ارزیابی شده و از مرز روانی پایین تر است؛ کمااینکه نسبت بین قیمت زمین به مسکن در این منطقه در حال حاضر با میانگین این نسبت در کل شهر تهران در دهه 80 برابر است.

آخرین برآورد از هزینه ساخت در تهران

به گزارش دنیای اقتصاد، در حال حاضر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی متعارف، در یک سطح متوسط و مناسب تقاضای مصرفی، پنج میلیون تومان برآورد می گردد؛ میانگین قیمت زمین در شهر تهران نیز حول و حوش 19 میلیون تومان است.بر این اساس در شرایط کنونی میانگین قیمت تمام شده هر مترمربع ساخت و ساز در شهر تهران با احتساب توامان بهای زمین و هزینه ساخت حدود 10 میلیون تومان است. این در حالی است که میزان هزینه ساخت در نیمه جنوبی شهر با توجه به قیمت پایین تر زمین، از این رقم کمتر است. به این ترتیب در حالی که حاشیه سود ساخت و ساز در کل شهر تهران به طور میانگین 25 تا 30 درصد برآورد می گردد، اما در نیمه جنوبی شهر میزان حاشیه سود به سقف ممکن یعنی 30 درصد نزدیک تر است.البته گفته می گردد عوارض ساخت و ساز افزایش قابل ملاحظه ای داشته که در این صورت می توان هزینه هر مترمربع ساخت و ساز مسکونی در تهران با احتساب بهای زمین و هزینه ساخت را حدود 11 میلیون تومان محاسبه کرد. با این وجود آنچه تعیین است، این که کمترین حاشیه سود متوجه ساخت و ساز در اغلب مناطق نیمه شمالی شهر است و در این بین، منطقه 2 به دلیل فاصله بسیار زیاد قیمت زمین و مسکن، بدترین شرایط را دارد.